Cercaterm

Nota

• Àmbit: Catalunya | Àmbit: Inespecífic
• La Llei d'arrendaments urbans (LAU) determina el règim jurídic aplicable a les finques urbanes destinades a l'habitatge o als diferents usos.
  La LAU exclou de l'àmbit d'aplicació l'ús de l'habitatge que els treballadors tenen assignat per raó de llur càrrec, les cases de treball, els solars, els habitatges universitaris o els militars. En aquest sentit, «els legisladors han plantejat el règim d'arrendament protegit de l'habitatge amb un sentit familiar», és a dir, els familiars de l'arrendatari o arrendatària se subroguen en el lloguer. És una subrogació inter vivos que necessita prèviament el consentiment escrit de la persona arrendadora. D'altra banda, l'arrendament continua a favor del cònjuge o de la persona que convisqui amb l'arrendatari o arrendatària, que sense el seu consentiment hauria decidit de no renovar el contracte, quan podria quedar prorrogat o desistir-ne. L'arrendament cessa per declaració de ruïna de la finca.
  L'article 36 de la LAU declara obligatòria l'exigència i la prestació de fiança en metàl·lic. Aquesta fiança, que és compatible amb qualsevol tipus de garantia del compliment de les obligacions de la persona arrendatària, ha de ser actualitzada en alguns casos si les comunitats autònomes poden dictar disposicions específiques sobre les condicions del seu dipòsit (disposició addicional tercera). Té la consideració de arrendament d'habitatge el que recau sobre una edificació habitable destinada, principalment, a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari o arrendatària (art. 2 LAU). Les normes aplicables a l'arrendament d'habitatge són extensibles al mobiliari, les places d'aparcament i les altres dependències, els espais o els serveis accessoris de la finca que han estat cedits per l'arrendador o arrendadora. En principi, regeix la norma específica, però si de cas hi manca s'apliquen al contracte els pactes voluntàriament assumits per les parts, i supletòriament els preceptes del Codi civil espanyol (CC) (art. 4.1 i 2).
  Pel que fa a la formalització dels contractes, la norma dona llibertat a les parts perquè optin per la forma oral o escrita. En la mateixa línia, la llei ofereix expressament la possibilitat d'accedir al Registre de la Propietat, la qual cosa contribueix a reforçar les garanties entre les parts i a incrementar la informació disponible per a terceres persones. La durada de l'arrendament ha de ser pactada lliurement per les parts, però en interès de l'arrendatari o arrendatària, i el contracte pot establir un termini mínim de cinc anys. Si l'acord establert entre les parts és inferior a cinc anys, arribat el dia del venciment del contracte, s'ha de prorrogar obligatòriament en terminis anuals fins que l'arrendament arribi a la durada mínima dels cinc anys, excepte que l'arrendatari manifesti a l'arrendador o arrendadora, amb trenta dies d'antelació, com a mínim, al dia de finalització del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo. L'òrgan legislador justifica l'establiment d'aquest termini en la mesura que atorga més estabilitat al nucli familiar i, fins i tot, es pot establir com una possible alternativa a la propietat. Alhora, però, no és un termini excessiu que pugui comportar un perjudici per als propietaris privats o per als promotors empresarials. Si les parts no determinen en el contracte la durada de l'arrendament, la norma entén l'arrendament celebrat per un any, sens perjudici del dret de pròrroga anual per a l'arrendatari (art. 9.2 LAU).
  En el cas que l'arrendador o arrendadora necessiti ocupar l'habitatge arrendat per viure-hi ell mateix o ella mateixa abans dels cinc anys esmentats, no és procedent la pròrroga obligatòria del contracte en benefici de l'arrendatari o arrendatària. No obstant això, si passats tres mesos des de l'extinció del contracte l'arrendador o arrendadora encara no ha ocupat l'habitatge, està obligat a renovar el període d'ús i gaudi als arrendataris -que pot arribar fins als cinc anys- i a indemnitzar-los per les despeses ocasionades pel desallotjament o, amb una quantitat igual a la renda, pels anys que li restin fins a completar els cinc.
  D'altra banda, també hi pot haver contractes d'arrendament que han durat més de cinc anys i que, a més, es poden prorrogar per reconducció tàcita (quan, passats cinc anys, cap de les parts no notifica a l'altra la voluntat d'extingir el contracte). A sensu contrario, quan les parts determinen expressament en el contracte una durada superior a cinc anys, la norma atorga a l'arrendatari o arrendatària la facultat de desistir del contracte unilateralment, i avisar-lo amb una antelació mínima de dos mesos, i, com a contrapartida, té l'obligació d'indemnitzar l'arrendador o arrendadora. La renda que ha de pagar l'arrendatari pot ser estipulada lliurement per les parts. Excepte un pacte en contra, el pagament de la renda és mensual i s'ha d'efectuar en els set primers dies del mes (art. 17 LAU). A aquest efecte, la norma estableix un mecanisme d'actualització de rendes vinculat a les variacions percentuals que pot experimentar en un període anual l'índex de preus de consum (IPC). Pel que fa al lloc i al procediment, l'òrgan legislador deixa llibertat a les parts i, si de cas hi manca, es duu a terme a l'habitatge arrendat i en metàl·lic. El lliurament del rebut justificatiu corresponent normalment constitueix la prova del pagament de la renda. L'arrendador o arrendadora, passats cinc anys, pot augmentar la renda que ha de pagar l'arrendatari o arrendatària quan faci millores a l'habitatge. Però, al seu torn, l'arrendador o arrendadora li ha de justificar per escrit les obres realitzades i la quantia.
  El dret fonamental dels arrendataris és poder usar l'immoble per a satisfer les necessitats d'habitatge que té. Alhora, aquesta facultat pot correspondre, en els casos de nul·litat o de divorci, al cònjuge no arrendatari, quan l'habitatge li ha estat atribuït per conveni regulador o «per sentència del jutge o jutgessa competent». L'arrendador o arrendadora està obligat a fer totes les reparacions necessàries per a conservar l'habitatge en bon estat i no li pot augmentar la renda a l'arrendatari, excepte quan la reparació és per culpa seva o de llurs familiars (art. 1563 i 1564 CC). De tota manera, l'arrendatari o arrendatària ha de fer avinent a l'arrendador el caràcter imprescindible de les reparacions. La LAU permet que l'arrendador o arrendadora resolgui el contracte quan dins l'habitatge es duguin a terme activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites (art. 27.2.e). Cal no oblidar que el CC li imposa el deure de diligència que ha de respectar durant tota la vida del contracte. L'arrendatari o arrendatària no pot modificar de manera unilateral la configuració de l'habitatge o els seus accessoris primordials. El consentiment de l'arrendador i l'estabilitat o seguretat de l'habitatge són fonamentals. La Llei exceptua l'establiment d'una previsió especial per als arrendaments afectats de minusvalideses, o amb persones minusvàlides a càrrec seu, que vulguin efectuar modificacions a l'habitatge arrendat que els en permeti millorar l'ús. En el cas de modificació, l'arrendatari o arrendatària ho ha de notificar per escrit i prèviament a l'arrendador o arrendadora.
  La LAU atorga un dret d'adquisició preferent a l'arrendatari o arrendatària en el cas que l'arrendador o arrendadora decideixi vendre l'habitatge. Aquest dret es pot manifestar mitjançant la figura del retracte o el tanteig (són drets reals transmissibles i prescriuen segons si recauen sobre béns immobles o béns mobles). D'altra banda, la persona arrendatària no pot fer efectiu aquest dret quan l'arrendadora ven conjuntament aquest habitatge amb els altres habitatges o locals de propietat ni quan diferents propietaris venen conjuntament a un mateix comprador o compradora la totalitat dels pisos i locals de l'immoble (art. 25.1).
  Pel que fa a la segona modalitat establerta en la LAU, té la consideració de arrendament per a ús diferent del d'habitatge el que recau sobre una edificació i té per destinació una activitat industrial, comercial, artesanal, recreativa, etc. La Llei considera també dins aquesta segona modalitat els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada. Els legisladors han introduït una innovació pel que fa a l'extinció d'aquest contracte: l'arrendatari o arrendatària que fa una activitat comercial de venda al públic en el local té dret a indemnització quan, en finalitzar el termini convencional dels cinc anys, hagi sol·licitat a l'arrendador o arrendadora la voluntat de renovar el contracte i aquest no l'hi renovi.
  La Llei catalana 13/1996, del 29 de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge, crea el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, en el qual s'han d'inscriure les dades corresponents a contractes subscrits entre arrendadors i arrendataris referents a immobles inscrits a Catalunya (art. 1). La persona arrendadora ha d'inscriure obligatòriament el contracte en el Registre, i hi ha de fer constar la situació de la finca, la titularitat de l'immoble, la identificació dels contractants, l'ús a què es destina, el termini, la renda pactada i la data de formalització i de dipòsit de la fiança (l'Administració s'encarrega de garantir la confidencialitat de les dades personals i el dret a l'honor i a la intimitat personal i familiar de les persones inscrites en el Registre). La persona arrendadora ha de dipositar a l'Institut Català del Sòl la fiança en metàl·lic en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte d'arrendament. No obstant això, quan es tracta de arrendament de finques urbanes per temporada, la quantia de la fiança exigible ha de ser proporcional al termini de durada del contracte. L'Institut Català del Sòl té potestat per a utilitzar la via executiva per a l'ingrés de les fiances no dipositades i la potestat sancionadora en cas d'incompliment. Aquest organisme és l'encarregat de destinar l'import de les fiances que tingui en dipòsit a inversions per a la construcció pública d'habitatges, amb una atenció especial a les promocions en règim de lloguer, i a actuacions directes en nuclis antics o subjectes a un procés de renovació urbana. També són objecte de dipòsit sense interès les fiances que les empreses de subministraments i serveis exigeixen als abonats per a la formalització de contractes que afecten finques urbanes.
  Pel que fa als possibles conflictes entre les parts, la norma atorga la competència per a resoldre'ls al jutge o jutgessa de primera instància del lloc on es trobi l'habitatge. Tanmateix, les parts poden optar per una via menys formalista i menys costosa: el procediment arbitral. En aquest marc, i com a novetat més significativa de la Llei estatal en matèria processal, s'estableix la regulació del recurs de cassació davant el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya en matèria arrendatària.
• V. t.: arrendament rústic n m