Cercaterm

Nota

• Àmbit: Espanya | Àmbit: Inespecífic
• El Codi civil espanyol (CC) no proporciona una definició per al concepte de finca, i tampoc no ho fan la legislació autonòmica, la legislació hipotecària, ni les legislacions especials, com ara les relatives a arrendaments rústics o urbans, règim de sòl, modernització d'explotacions agrícoles, expropiació forçosa, propietat horitzontal, adquisició feta per estrangers, defensa nacional, mines, muntanyes, autopistes, contractació administrativa o d'altres. Tanmateix, es pot dir que la finca per naturalesa (o en sentit material) és una porció de terreny tancada per una línia poligonal, edificada o no, la propietat de la qual correspon a una sola persona o a diverses en comú.
  Aquesta delimitació conceptual correspon al tipus bàsic de finca per naturalesa o material: és la finca normal o ordinària. L'article 44.1 del Reglament hipotecari (RH) fa referència a aquest tipus de finca quan considera una sola finca «les finques rústiques i els solars contigus, encara que no tinguin cap edificació, i les urbanes, també contigües, que físicament constitueixen un sol edifici o casa habitatge». Aquest precepte destaca el requisit de veïnatge com a element comú de totes les finques per naturalesa i la unitat de l'edificació en les finques edificades. Tanmateix, hi ha variants. Són els casos de la finca, rústica o urbana, en domini emfitèutic separat en les legislacions que, com el CC, configuren l'emfiteusi com un cas de domini separat, i de la finca urbana o edifici en règim de propietat horitzontal o de propietat de cases per a pisos i locals.
  A banda de les finques per naturalesa o normals, hi ha les finques especials o per equiparació, que no es corresponen amb el concepte de finca en sentit material, atès que no consisteixen en una porció de terreny tancada per una línia poligonal, tant perquè comprenen diverses parcel·les no contigües com per altres circumstàncies. Aquesta classificació és transcendent amb relació al dret immobiliari registral o hipotecari, ja que les finques especials poden ser aptes per a obrir un foli registral independent per a llur immatriculació en el Registre de la Propietat, que s'organitza per finques.
  Les finques especials o per equiparació són, segons diferents elements, les que es descriuen a continuació.
  Per raó de formar una unitat econòmica: qualsevol edifici o alberg situat fora del poblat amb totes les dependències i annexos, com ara corrals, closos, coberts i colomars (art. 44.5 RH); les masoveries, hisendes, masies, deveses, tancats, torres, caserius, granges, llocs, cabanes i altres propietats anàlogues que formen un cos de béns dependents o units amb un o més edificis i una o diverses parcel·les de terreny, amb arbrat o sense, encara que no afrontin entre si ni amb l'edifici, amb la condició que en aquest cas hi hagi una unitat orgànica d'explotació, o sigui un edifici d'importància al qual estiguin subordinades les finques o construccions (art. 44.2 RH); les explotacions agrícoles, encara que no tinguin casa i estiguin constituïdes per predis no contigus, sempre que formin una unitat orgànica, amb nom propi, que serveixi per a diferenciar-les i una organització que no sigui la purament individual, i també les explotacions agràries (art. 8.2 LH i art. 44.3 RH); tota explotació industrial situada dins un perímetre determinat o que formi un cos de béns units o dependents entre si (art. 8.2 LH i art. 44.4 RH) i les concessions administratives, llevat de les que siguin accessòries d'altres finques o concessions (art. 44.6 RH).
  També, per raó d'unitat d'aprofitament: les aigües de domini privat, és a dir, les aigües vives i estancades (art. 66 RH, amb relació a l'art. 334 CC, la Llei 29/1985, del 2 d'agost, d'aigües, de l'Estat; el Reglament del domini públic hidràulic del 1986, de l'Estat; el Reglament de l'Administració pública de l'aigua i de la planificació hidrològica del 1988, de l'Estat, i la Sentència del Tribunal Constitucional del 29.11.1988).
  Finalment, per a descongestionar el Registre de la Propietat: els pisos o els locals d'un edifici en règim de propietat horitzontal, sempre que la constitució del règim prèviament esmentat consti en la inscripció de l'immoble (art. 8.5 LH); les quotes indivises de finca destinades a un garatge o a estacionament de vehicles que portin adscrites l'ús d'una plaça determinada o més, la inscripció de les quals s'ha de poder fer en un foli independent a petició dels titulars registrals o dels adquirents o, en cas que el registrador o la registradora de la propietat ho consideri necessari perquè els assentaments siguin més clars (art. 68 RH); els contractes d'arrendaments urbans en cas d'arrendament de part de la finca registral, quan el registrador o la registradora ho consideri necessari per a la claredat dels assentaments o quan ho sol·liciti el qui presenta el títol (art. 6.2 Reial decret 297/1996, del 23 de febrer, sobre inscripció en el Registre de la Propietat dels contractes d'arrendaments urbans); les urbanitzacions privades o conjunts immobiliaris, l'aprofitament per torns (Resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat del 4 de març de 1993) i l'aprofitament urbanístic en el cas que recull l'article 203.6 del text refós de la Llei del sòl.
  D'acord amb la informació anterior, el concepte de finca, en el context del dret immobiliari registral o hipotecari, es configura en termes molt generals com un element immatriculable, ja que es considera que és una finca tot el que sigui susceptible d'obrir un foli registral o un registre particular en el llibre d'inscripcions.
  Des d'una altra perspectiva, cal fer referència a altres elements de classificació. Les finques poden ser rústiques o urbanes, i la distinció s'acostuma a fer segons els quatre criteris següents: la situació, la construcció, la destinació i l'accessorietat. La situació es refereix al lloc on radica la finca (el camp o la ciutat); la construcció implica les idees de sòl i vol, de terreny i d'edifici; la destinació fa referència a l'ús o al servei de la finca, segons si és un habitatge o està adscrita al conreu o l'explotació agrícola, i l'accessorietat afecta el caràcter d'annex o de dependència. Amb relació a aquestes qüestions són interessants l'article 7 de la Llei 83/1980, del 31 de desembre, d'arrendaments rústics, de l'Estat; els articles 1, 3 i 5 de la Llei d'arrendaments urbans, i els articles del 9 al 13 del text refós de la Llei sobre el règim del sòl i ordenació (aprovat per mitjà del Reial decret legislatiu 1/1992, del 26 de juny).
  Les finques també es poden dividir en contínues o discontínues, d'acord amb el que estableixen l'article 8.2 de la LH i els articles 44.2, 44.3, 44.4 i 44.5 de l'RH. Finalment, segons la subrogació real dels sistemes de gestió urbanística i la concentració parcel·lària, també es fa la distinció entre finques originàries i finques resultants.